El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor en Catalunya la ley 11/2020 con las medidas en materia de contención de alquileres de rentas en los contratos de alquiler en Catalunya.
Primeramente decir que es una ley bastante densa y voy a explicar los puntos más importantes para que podáis entender cómo se aplica y a quien afecta.
La ley afecta a todas las viviendas que se destinan a uso permanente de su inquilino, las que se utilizan como vivienda habitual del inquilino. Con la excepción de:
- Contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995.
- Las viviendas que tienen como objeto viviendas sujetas a la protección oficial.
- Las viviendas que están integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para alquiler social.
- Y Las viviendas de carácter asistencial.
Los locales comerciales y las viviendas de uso turístico no les afectan esta ley.
De momento solo afecta a las poblaciones que la Generalitat de Catalunya ha declarado como áreas tensas en el mercado de alquiler que son 60 poblaciones catalanas de más de 20.000 habitantes. Aquí te dejo la lista de poblaciones:
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Badalona |
Barberà del Vallès |
Barcelona |
Blanes |
Calafell |
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Castellar del Vallès |
Castelldefels |
Cerdanyola del Vallès | Cornellà de Llobregat | Esplugues de Llobregat |
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Figueres |
Gavà |
Girona |
Granollers |
L’Hospitalet de Llobregat |
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Igualada |
Lleida |
Manlleu |
Manresa |
Martorell
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El Masnou |
Mataró |
Molins de Rei |
Montcada i Reixac | Montgat |
| Olesa de Montserrat |
Olot |
Palafrugell |
Pallejà |
Pineda |
| El Prat de Llobregat |
Premià de Mar |
Reus |
Ripollet |
Rubí |
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Sabadell |
Salou |
Salt |
Sant Adrià de Besòs | Sant Andreu de la Barca |
| Sant Boi de Llobregat | Sant Cugat del Vallès | Sant Feliu de Guíxols | Sant Feliu de Llobregat |
Sant Joan Despí |
| Sant Just Desvern | Sant Pere de Ribes | Sant Vicenç dels Horts | Santa Coloma de Gramenet | Santa Perpètua de Mogoda |
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Sitges |
Tarragona |
Terrassa |
Tortosa |
El Vendrell
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Vic |
Viladecans |
Vilafranca del Penedès | Vilanova i la Geltrú |
Vilassar de Mar |
Uno de los puntos más importantes es el ARTÍCULO 6 QUE DETERMINA LA RENTA INICIAL DEL ALQUILER. Lo que dice es que la renta pactada al inicio de un nuevo contrato de alquiler queda sujeta a las siguientes condiciones:
- No puede ultrapasar el precio de referencia por el alquiler de una vivienda análoga en el mismo entorno urbano.
- No puede ultrapasar la renta consignada en el último contrato de alquiler.
- En este caso existen algunas excepciones como que en el contrato anterior el inquilino tuviera una relación de parentesco con el propietario.
- Que el último contrato estuviera sujeto a un régimen especial ya vencido.
En estos 2 casos no hay limitación de precio por el contrato anterior y nos marcará el
precio el índice.
Este punto también hace referencia a la siguiente situación: Si el propietario es una persona física y su unidad de convivencia tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya (19.912€/año en 2020) no se cogerá como referencia el precio del último contrato firmado sino que podrá subir el precio hasta lo que marque el índice siempre que los ingresos del inquilino superen 3,5 veces el indicador de renda de suficiencia de Catalunya ponderado (27.887€/año en 2020).
En el supuesto que una vivienda tenga varios contratos de alquiler de forma simultánea, PISOS COMPARTIDOS, la suma de las rentas de todos los contratos no podrá ultrapasar el índice máximo de referencia.
Otro punto a destacar de la ley es el ARTÍCULO 7 QUE DETERMINA EL PRECIO DE REFERENCIA
El precio de referencia se establece a partir del índice de referencia de precio de viviendas que determina y hace público el Departament d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya aquí tenéis el enlace para consultarlo http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/
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Se considera el precio de referencia del índice mencionado el del medio, sin tener en cuenta el margen inferior ni superior
Todos los contratos de arrendamiento deben ir acompañados del documento que genera el sistema de índice de precios de alquiler con la misma fecha en que se firma el contrato expresado en euros/m2. Siempre se utilizaran para este cálculo los m2 útiles de la vivienda que marca la cédula de habitabilidad.
El propietario puede proponer un incremento en el precio de referencia en los siguientes casos:
- Si en la vivienda se han hecho obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética.
- Si la vivienda cumple 3 de estas 9 características:
- Ascensor
- Parking
- Estar amueblado
- Sistema de calefacción o A/C
- Zonas comunitarias
- Piscina comunitaria
- Servicios de conserjería
- Vistas especiales
Esto nos permitiría subir un 5% la renta fijada por el índice.
Y otras cosas a tener en cuenta son que se puede actualizar la renta una vez al año conforme el IPC tal como marca el artículo 18 de la LAU.
Las partes pueden pactar que los gastos generales de la vivienda y los servicios individuales vayan a cargo del inquilino, cosa que permite sumar al precio de la renta gastos de comunidad, IBI y tasa de recogida de basuras, siempre que se especifique en el contrato y se den los importes de estos conceptos de forma desglosada.
VIVIENDAS DE OBRA NUEVA Y GRANDES REHABILITACIONES
Estas viviendas podrán utilizar el margen superior del índice durante los 5 años posteriores a la obtención del Certificado de Final de Obra, excepto si se ha construido con alguna subvención pública. Además la aplicación de esta ley no entrará en vigor para estas viviendas hasta el 22 de setiembre de 2023.
Espero haber dado un poco de luz a las personas que no tienen claro cómo aplicar esta ley y quedo a su disposición para cualquier consulta al respecto o indagar en los puntos más marginales y minoritarios de la misma. Pueden contactar conmigo para consultas a jaumeivingsitges.com
Les dejo el enlace de un video donde les explico de forma fácil y rápida esta ley.
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