Las restricciones al alquiler turístico en España han entrado en una nueva etapa con cambios legislativos que afectan directamente a propietarios, inversores y plataformas digitales. Desde el registro obligatorio de viviendas turísticas hasta la necesidad de contar con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, las nuevas medidas buscan frenar la proliferación de este tipo de alojamiento en las zonas más saturadas del país.
¿Eres propietario? Este artículo te explica de forma clara y actualizada cómo cumplir con la ley y evitar sanciones.
Registro obligatorio para alquileres turísticos
¿Qué exige la normativa?
Desde el 1 de julio de 2025, toda vivienda destinada al alquiler turístico debe contar con un número de registro oficial, obtenido a través de la Ventanilla Única Digital. Esta medida forma parte del Registro Estatal de Viviendas de Uso Turístico, una plataforma centralizada que busca controlar y profesionalizar este tipo de alquileres.
Obligaciones principales:
- Obtener un número de identificación oficial antes de anunciar el inmueble.
- Mostrar el número en todos los anuncios publicados en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.
- Cumplir con los requisitos de licencia y compatibilidad urbanística locales.
Estado actual del registro
Hasta junio de 2025, el Ministerio de Vivienda ha recibido más de 215.000 solicitudes. Sin embargo, los porcentajes de registros completos varían por región:
- Madrid: Solo el 9 % de los pisos están dados de alta oficialmente.
- Málaga: El 85 % ya ha cumplido.
- Barcelona: Un 64 % cuenta con número de registro válido.
Esto revela una gran desigualdad territorial que puede afectar a la oferta disponible este verano.
Aprobación vecinal: nueva condición obligatoria
Cambios en la Ley de Propiedad Horizontal
Desde el 3 de abril de 2025, el alquiler turístico está sujeto a una nueva condición legal: la aprobación previa de la comunidad de propietarios.
Para obtener esta autorización, se necesita:
- El voto favorable de 3/5 de los propietarios y cuotas de participación.
- Que esta aprobación conste en acta oficial.
Este cambio ha sido avalado por el Tribunal Supremo, reforzando la capacidad de las comunidades para vetar actividades turísticas en sus edificios.
Excepciones y casos especiales
Quienes ya explotaban su propiedad como alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 no necesitarán esta aprobación, salvo que:
- Se realicen obras estructurales que alteren el uso de la vivienda.
- Se cambie la titularidad del negocio.
- Se amplíe la actividad a más viviendas dentro del mismo edificio.
Sanciones y recargos: lo que te puede costar incumplir
El nuevo marco legal incluye sanciones severas para quienes incumplan la normativa:
- Multas de hasta 600.000 € por parte de autoridades locales y autonómicas.
- Recargos de hasta un 20 % en los gastos comunes que puede imponer la comunidad de propietarios al infractor.
- Cierre de la actividad en caso de carecer del número de registro o de la aprobación vecinal obligatoria.
Estas medidas buscan proteger el equilibrio habitacional en barrios tensionados y garantizar la convivencia entre residentes y turistas.
Impacto sobre el mercado y la oferta inmobiliaria
Aumento de la burocracia y responsabilidades
Para propietarios e inversores, el nuevo entorno legal implica:
- Mayor carga administrativa: certificados, licencias, registros.
- Implicación directa en la vida comunitaria.
- Revisión constante de la normativa municipal o autonómica, que puede ser aún más restrictiva que la nacional.
Reducción de la oferta turística
En zonas como Baleares o ciertas áreas de Andalucía y Cataluña, ya se ha detectado una caída de la oferta turística disponible por falta de cumplimiento. Este fenómeno podría tener dos efectos:
- Aumento del precio de las estancias turísticas por escasez.
- Migración del alquiler turístico hacia el alquiler de temporada o residencial.
¿Cómo adaptarte a la nueva normativa?
Aquí tienes algunos pasos clave para cumplir la normativa y evitar sanciones:
- ✅ Registra tu propiedad en la Ventanilla Única Digital cuanto antes.
- 📄 Consulta los requisitos urbanísticos de tu municipio.
- 🏘️ Solicita la aprobación formal de tu comunidad de vecinos.
- 📑 Actualiza todos tus anuncios en plataformas con el número de registro oficial.
- 💬 Asesórate legalmente si tienes dudas sobre tu situación específica.
Las nuevas restricciones al alquiler turístico están transformando el mercado inmobiliario en España. Estas medidas buscan encontrar un equilibrio entre turismo, acceso a la vivienda y derechos de los residentes permanentes. Adaptarse es clave para seguir operando legalmente y con seguridad jurídica.
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