Nueva Ley de Vivienda en España 26 de mayo 2023. ¿Cómo afectará?
Después de varios meses de arduo debate, el 26 de mayo de 2023, entró en vigor en España una nueva Ley de Vivienda que ha causado bastante revuelo, especialmente entre los propietarios de viviendas en alquiler. Esta ley pretende aflorar más viviendas al mercado de alquiler y limitar el precio del mismo, introduciendo una serie de cambios significativos en las regulaciones actuales de la vivienda.
Descubre las medidas de la nueva Ley de Vivienda en este video de 5 minutos de la mano de Jaume Domingo, CEO y Fundador de LIVING SITGES INMOBILIARIA:
La ley establece un nuevo índice para regular las actualizaciones de las rentas, que sustituirá al IPC para los alquileres. Las Comunidades Autónomas podrán solicitar la declaración de «zonas tensionadas» en sus municipios, si cumplen con los requisitos establecidos en la ley, con el objetivo de limitar los precios de alquiler y facilitar el acceso a viviendas de alquiler a precios más asequibles.
Además, la ley establece regulaciones más estrictas para los desahucios, haciéndolos más difíciles de tramitar.
Las nuevas medidas, que ya están en vigor, incluyen cambios en la transparencia y la información, la gestión de los gastos, las definiciones de residencia habitual y segunda residencia, las reglas para los grandes tenedores, y principios de igualdad y no discriminación. Asimismo, modifican los términos de prórroga de los contratos, los procedimientos de desahucio, la actualización anual de las rentas, los incentivos fiscales y las cuestiones urbanísticas.
Las Comunidades Autónomas también pueden introducir nuevas medidas, como la declaración de zonas tensionadas, cambios en la definición de grandes tenedores, y nuevas normas de transparencia e información. Además, pueden implementar actualizaciones anuales de las rentas, modificar las condiciones de prórroga de los contratos y establecer las rentas en los nuevos contratos de las viviendas ubicadas en zonas tensionadas.
Jaume Domingo nos resume las medidas de aplicación autonómica:
Este marco normativo pretende reformar el mercado de alquiler de viviendas en España, buscando un equilibrio entre la protección de los derechos de los inquilinos y los intereses de los propietarios. Las medidas pretenden facilitar el acceso a viviendas asequibles, promover la transparencia y proteger a los inquilinos de prácticas desleales o discriminatorias.
Sin embargo, no todos están de acuerdo con estas medidas. Muchos propietarios han expresado su preocupación por la efectividad de estas medidas, argumentando que pueden desincentivar la oferta de alquileres y provocar efectos adversos en el mercado de la vivienda. Además, existe incertidumbre sobre cómo se implementarán estas medidas en la práctica y cuál será su impacto real en el mercado de alquiler de viviendas.
Medidas en vigor desde el 26 de mayo de 2023:
1. Nuevas medidas de transparencia e información
- El propietario o intermediario deberá proporcionar la información de forma completa, objetiva, clara, comprensible según lo previsto en esta Ley. Se prohibirá cualquier acto publicitario con información insuficiente o engañosa por omitir datos esenciales, que induzcan a error o generen perjuicios económicos o jurídicos.
Al propietario se le puede requerir la siguiente información antes de la formalización de una compra o alquiler:
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- Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga.
- Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en este incluidos, así como las condiciones de pago.
- Características esenciales de la vivienda y del edificio, como la cedula de habitabilidad, m2 de la vivienda, antigüedad del edificio, servicios e instalaciones individuales o comunes, eficiencia energética, accesibilidad, protección arquitectónica, existencia de elementos o sustancias potencialmente nocivas o peligrosas, y cualquier otra información relevante para el cliente interesado.
2. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador
3. Gastos y suministros
Se establece que los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual serán el resultado del importe del coste de electricidad, gas o gasoil, agua corriente, servicios de telecomunicación y la comunidad de propietarios.
4. Residencia habitual
Se entenderá como residencia habitual aquella vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que, puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal u otros medios válidos en derecho.
5. Segunda residencia
Se entenderá como segunda residencia toda aquella vivienda que se utiliza por su propietario para estancias temporales o intermitentes, y que no constituye su residencia habitual.
6. Grandes tenedores
Tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, de más de 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros.
7. Principio de igualdad y no discriminación en la vivienda
- Discriminación directa: No se podrá discriminar a ninguna persona o grupo de personas en relación con la vivienda que se ofrece sin que haya una causa legítima que justifique cualquier diferencia de trato.
- Discriminación indirecta: No se podrán adoptar disposiciones normativas, planes, cláusulas convencionales o contractuales, pactos individuales, decisiones unilaterales, criterios o prácticas que produzcan una desventaja particular para una persona o grupo de personas en el ejercicio del derecho a la vivienda.
- Acoso inmobiliario: No se podrán realizar acciones u omisiones que perturben a cualquier persona en el uso pacífico de su vivienda, lo que pueda crear un entorno hostil y forzar a la persona a tomar una decisión no deseada sobre su derecho al uso y disfrute de la vivienda.
- Operaciones de venta, arrendamiento o cesión: No se podrá realizar ninguna operación de venta, arrendamiento o cesión completa o parcial de una infravivienda, una vivienda sobreocupada y cualquier forma de alojamiento ilegal, o sin título.
8. Cambios en la prórroga de los contratos
- Prórroga extraordinaria de un año: Si el arrendador es un gran tenedor de vivienda, el arrendatario, finalizadas las prórrogas obligatorias o tácitas, tendrá derecho, si lo solicita, a una prórroga extraordinaria de un año cuando se acredite una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe de servicios sociales emitido en el último año.
- Prórroga extraordinaria de tres años: En zonas tensionadas.
9. Cambios sustanciales en el desahucio de arrendatarios morosos u okupas
No se admitirán demandas de desahucio hasta que:
- Se aclare si el inmueble constituye la vivienda habitual de quién la ocupa.
- El propietario declare si es gran tenedor o demuestre que es pequeño tenedor.
- En caso de ser gran tenedor, deberá acreditar que quien reside en su vivienda no es una persona vulnerable y, en caso de serlo, si se ha realizado un proceso de mediación previo a la interposición de la demanda.
10. Actualización anual de las rentas
- Durante 2023, se mantiene el límite ya establecido actualmente del 2 %, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, exceptuando el pacto entre partes.
- Este tope se incrementará un punto a todos los contratos durante todo 2024, hasta el 3% de subida. A partir de 2025, se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el MITMA junto al INE.
11. Incentivos fiscales para los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley
Con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley, se introducen las siguientes reducciones del rendimiento neto positivo aplicables en el Impuesto sobre la Renta a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda habitual:
- 90 % en zona tensionada, si el nuevo contrato minora la renta de alquiler más de un 5 % respecto a la última renta del contrato anterior.
- 70 % cuando sea primer arrendamiento en zona tensionada y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, o cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro.
- 60 % cuando la vivienda hubiese sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración contrato arrendamiento.
- 50 % en el resto de los casos.
12. Principales cuestiones de carácter urbanístico
Se modifican los porcentajes mínimos de reserva, estableciéndolos en un 40 % (antes 30 %) en los suelos urbanizables y un 30 % en los suelos urbanos no consolidados. No hay ninguna disposición transitoria sobre la materia.
Se establece la calificación permanente a partir de la entrada en vigor de la Ley de las viviendas calificadas de protección oficial y solo en circunstancias extraordinarias puede limitarse a un mínimo de 30 años. Estas calificaciones no son de aplicación cuando el suelo no está reservado a protección oficial y la promoción no tiene ayudas. En este caso prevalecerán las disposiciones de carácter temporal que tengan establecidas las CCAA.
En cuanto a las zonas tensionadas, a raíz de la publicación de la ley en el BOE, se abre el plazo para que las Administraciones competentes en materia de vivienda inicien el procedimiento para declarar zonas de mercado residencial tensionado.
Medidas que deciden las CCAA:
1. Declaración de zonas tensionadas
Para que se declare una población como zona tensionada aun nos quedan unos meses dado que la tramitación y validación va a ser un poco laboriosa.
Para que las comunidades autónomas y ayuntamientos se declaren como zonas tensionadas tendrán que acreditar que reúnen las condiciones que establece la ley.
Para presentar candidatura a zona tensionada hay que acreditar la motivación de la declaración, una memoria justificativa y un plan específico con las medidas para la corrección de los desequilibrios detectados.
Una vez declarada la zona tensionada por la Administración competente, esta no tendrá eficacia hasta que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana publique una resolución que actualizará trimestralmente las zonas tensionadas.
2. Gran tenedor
Las CCAA podrán, en los entornos declarados de mercado residencial tensionado, reducir de más de 10 propiedades a solo 5 o más propiedades de uso residencial para considerarlo gran tenedor. Estas cinco propiedades deberán estar ubicadas dentro de una misma área tensionada.
3. Uso y destino de las viviendas
En zonas de mercado tensionado, los grandes tenedores deberán suministrar información sobre el uso y destino de las viviendas.
4. Nuevas medidas de transparencia e información en zonas tensionadas
El propietario o agente inmobiliario deberá informar de las siguientes cosas al interesado en alquilar:
- Que la vivienda se encuentra en una zona tensionada, con anterioridad a la formalización del arrendamiento y en el documento del contrato.
- La cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años.
- El valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
5. Actualización anual de las rentas
- Durante 2024, el límite de incremento se establece en un 3 %.
- A partir de 2025, la actualización será según el índice de revisión que elaborará el Instituto Nacional de Estadística (INE).
6. Cambios en la prórroga de los contratos
- Prórroga extraordinaria de tres años: En las zonas de mercado residencial tensionado, independientemente de la tipología de arrendador, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años con los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. Esta prórroga, deberá ser obligatoriamente aceptada por el arrendador, salvo que se haya suscrito un nuevo contrato o se haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada.
7. Rentas en los nuevos contratos de las viviendas ubicadas en zonas tensionadas
Hasta que no se publique la primera resolución por parte del MITMA, que detalle las zonas declaradas tensionadas, la fijación de la renta de un nuevo contrato de alquiler es la que fijen libremente arrendador y arrendatario. A partir de la publicación de la resolución, que se promulgará trimestralmente, los escenarios posibles son los siguientes:
ESCENARIO 1
Cuando la vivienda no se encuentra en una zona declarada tensionada, la renta del nuevo contrato de alquiler sigue siendo la que fije libremente arrendador y arrendatario.
ESCENARIO 2
Si la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada y el arrendador no tiene la consideración de gran tenedor. En los nuevos contratos, la renta de alquiler no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años. Una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
ESCENARIO 3
Cuando la vivienda se encuentra en una zona tensionada y el arrendador sí tiene la consideración de gran tenedor. A partir del momento en que se apruebe y entre en vigor el índice de referencia que debe aprobar el MITMA, los precios de arrendamiento serán:
Habiéndose calculado el valor de la renta, en los contratos que suscriban los grandes tenedores, deberá tenerse en cuenta que el alquiler resultante calculado de acuerdo con los parámetros anteriores no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia publicado.
Por tanto, en el caso de grandes tenedores y de viviendas que han estado alquiladas en los últimos cinco años, debe aplicarse al contrato el menor de los importes calculados entre los escenarios 2 y 3.
ESCENARIO 4
Cuando la vivienda está en una zona declarada tensionada y no ha estado arrendada en los últimos cinco años, se aplicará el índice de referencia de alquiler del MITMA a los nuevos arrendamientos en zona tensionada en viviendas sobre las que no haya estado vigente un contrato de alquiler en los últimos cinco años. Ocurrirá independiente de que se trate de propiedades de un pequeño tenedor o un gran tenedor, y siempre y cuando la situación la recoja la resolución sobre zonas tensionadas del MITMA.
En este nuevo escenario de cambios y tanta controversia queremos estar a vuestro lado, por favor no dudes en contactar a Living Sitges si necesitas aclarar cualquier duda al respecto, estaremos encantados de acompañarte.
Artículo de Living Sitges Inmobiliaria